--- title: "Wohnungsexposé erstellen: Aufbau, Beispiel und Vorlage" description: "Wohnungsexposé erstellen für den Verkauf: Aufbau in acht Blöcken, Pflichtangaben, Hausgeld und WEG-Unterlagen, Fotoliste, Beispieltext und Muster zum Ausfüllen." date: 2026-04-27 author: ExposeErstellen.de readingTime: 9 Min. tags: ["Wohnung", "Eigentumswohnung", "Verkauf", "Vorlage"] canonical: https://www.exposeerstellen.de/blog/wohnung-expose-erstellen --- # Wohnungsexposé erstellen: Aufbau, Beispiel und Vorlage Ein gutes **Wohnungsexposé** beantwortet die wichtigsten Fragen, bevor Interessenten anrufen: Passt die Wohnung zur Lebenssituation? Ist der Preis nachvollziehbar? Wie ist die Lage? Welche Kosten kommen hinzu? Je klarer diese Punkte dargestellt sind, desto qualifizierter werden Anfragen und Besichtigungstermine. Dieser Artikel richtet sich an alle, die eine **Eigentumswohnung verkaufen**, ob privat oder als Makler. Wer eine Wohnung vermieten möchte, findet Aufbau, Kosten und Vorlage im Guide [Mietexposé erstellen](/blog/mietexpose-erstellen-vermieter-guide). ## Aufbau eines Wohnungsexposés in acht Blöcken - **Titelseite:** bestes Foto, Überschrift mit Zimmerzahl, Fläche und Lage, Kaufpreis - **Eckdaten:** Wohnfläche, Zimmer, Etage, Baujahr, Zustand, Verfügbarkeit - **Objektbeschreibung:** Raumaufteilung, Licht, Besonderheiten, für wen die Wohnung passt - **Ausstattung:** Boden, Küche, Bad, Fenster, Heizung, Balkon, Keller, Stellplatz - **Lage:** Stadtteil, Einkauf, Schulen, Anbindung, Grün in der Nähe - **Kosten:** Kaufpreis, Hausgeld, Rücklage, Käuferprovision, Grundsteuer - **Gebäude und Gemeinschaft:** Einheiten im Haus, Sanierungen, Beschlüsse der Eigentümer - **Grundriss, Energieausweis und Kontakt** ## Welche Angaben gehören in ein Wohnungsexposé? - Wohnfläche, Zimmerzahl, Etage und Anzahl der Wohneinheiten im Haus - Kaufpreis, Hausgeld, Käuferprovision und Verfügbarkeit - Baujahr, Zustand und letzte Modernisierungen - Balkon, Terrasse, Aufzug, Keller, Stellplatz, Einbauküche oder Barrierearmut - Energieausweisangaben und Heizungsart - Grundriss und aussagekräftige Fotos aller relevanten Räume ## Pflichtangaben: Energieausweis im Exposé Sobald eine Immobilie öffentlich beworben wird, schreibt das Gebäudeenergiegesetz (§ 87 GEG) bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige vor, etwa Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlichen Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse bei Wohngebäuden. Welche Angaben genau gehören und wo sie stehen, erklärt der Artikel [Energieausweis im Exposé](/blog/energieausweis-im-expose-pflichtangaben). ## Eigentumswohnung: Hausgeld, Rücklage und WEG-Unterlagen Käufer einer Eigentumswohnung kaufen nicht nur vier Wände, sondern auch einen Anteil an einer Eigentümergemeinschaft. Genau dazu stellen sie die meisten Rückfragen. Nennen Sie deshalb schon im Exposé: - **Hausgeld:** monatlicher Betrag und was davon nicht auf Mieter umlegbar ist (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) - **Instandhaltungsrücklage:** aktueller Stand der Gemeinschaft - **Teilungserklärung und Protokolle** der letzten Eigentümerversammlungen: Verweis, dass sie auf Anfrage vorliegen - **Beschlossene oder geplante Sanierungen** und mögliche Sonderumlagen - **Sondernutzungsrechte** wie Garten, Stellplatz oder Dachterrasse - **Vermietungsstand:** bezugsfrei oder vermietet, mit Kaltmiete Wer diese Punkte offen nennt, spart Rückfragen und verliert weniger Interessenten nach der Besichtigung. ## Kapitalanleger ansprechen Kapitalanleger interessieren sich besonders für Mieteinnahmen, Leerstandsrisiko und den Zustand der Eigentümergemeinschaft. Ein Beispiel für die Bruttorendite: Bei 240.000 € Kaufpreis und 9.600 € Jahreskaltmiete beträgt sie 4 % (9.600 ÷ 240.000). Wie Sie Netto- und Eigenkapitalrendite rechnen, zeigt der Artikel [Renditeberechnung für Kapitalanlagen](/blog/renditeberechnung-kapitalanlage-immobilien). ## Fotoliste für Wohnungen Wohnungen lassen sich oft mit 10 bis 18 Fotos überzeugend darstellen. Wichtig ist eine logische Reihenfolge: - Titelbild mit hellstem oder attraktivstem Raum - Wohnzimmer und Essbereich - Küche - Schlafzimmer - Weitere Zimmer wie Büro, Kinderzimmer oder Gästezimmer - Bad und separates WC - Balkon, Terrasse oder Ausblick - Gebäude, Eingang, Treppenhaus, Keller oder Stellplatz Vermeiden Sie verwackelte Detailbilder, dunkle Ecken und private Gegenstände. Helle, aufgeräumte Räume wirken größer und professioneller. Mehr dazu im Artikel [Immobilienfotografie für das Exposé](/blog/immobilienfotografie-tipps-expose). Den Grundriss richtig einzubinden, zeigt [dieser Artikel](/blog/grundriss-im-expose-so-geht-es-richtig). ## Beispieltext für ein Wohnungsexposé > Diese helle 3-Zimmer-Wohnung im zweiten Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses bietet auf ca. 82 m² eine durchdachte Raumaufteilung, einen sonnigen Balkon und eine ruhige Lage mit guter Anbindung. Der offene Wohn- und Essbereich schafft ein freundliches Wohngefühl, während Schlafzimmer, Arbeitszimmer und Bad klar voneinander getrennt sind. Die Wohnung eignet sich ideal für Paare, kleine Familien oder Berufstätige mit Homeoffice-Bedarf. Ein vollständiges Muster mit Fotos, Ausstattung, Lage und Kostenblock sehen Sie in der [Vorlage Altbauwohnung zum Verkauf](/vorlagen/altbauwohnung-verkauf). Sie können sie öffnen und mit Ihren Daten überschreiben. ## Wohnungsexposé für Suchmaschinen und KI-Assistenten optimieren Damit Google und KI-Assistenten ein Exposé besser verstehen, sollten die wichtigsten Informationen nicht nur in Bildern oder PDFs versteckt sein. Verwenden Sie klare Zwischenüberschriften wie „Ausstattung“, „Lage“, „Energieausweis“ und „Kosten“. Formulieren Sie konkrete Fakten in Textform und nutzen Sie ein Webexposé als ergänzende, teilbare Online-Version. ## Häufige Fehler - Preisbestandteile sind unvollständig oder schwer auffindbar - Hausgeld und Rücklage fehlen, obwohl Käufer danach zuerst fragen - Der Grundriss fehlt oder ist nicht lesbar - Die Lagebeschreibung bleibt allgemein und nennt keine konkreten Vorteile - Fotos zeigen Räume ohne erkennbare Reihenfolge - Die Objektbeschreibung wiederholt nur Daten statt Nutzen zu erklären ## Häufige Fragen ### Wie erstelle ich ein Exposé für meine Eigentumswohnung? Tragen Sie Eckdaten, Ausstattung, Lage, Kosten und Fotos in einen Generator ein, ergänzen Sie Hausgeld und Energieausweis und exportieren Sie das Ergebnis als PDF oder teilen Sie es als Link. Mit ExposeErstellen.de erstellen Sie ein PDF-Exposé insgesamt kostenlos. Die Webveröffentlichung ist in Pro und im 14-tägigen Trial enthalten; ohne Abo können Sie sie für einmalig 2,99 € inkl. MwSt. je Exposé um 90 Tage verlängern. ### Was gehört in ein Wohnungsexposé? Eckdaten, Objektbeschreibung, Ausstattung, Lage, Kosten inklusive Hausgeld, Grundriss, Fotos, Energieausweisangaben und Kontaktdaten. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Hinweise zu Rücklage, Teilungserklärung und geplanten Sanierungen. ### Wie viele Fotos braucht ein Wohnungsexposé? Meist reichen 10 bis 18 Fotos in sinnvoller Reihenfolge, beginnend mit dem attraktivsten Raum, dazu ein lesbarer Grundriss. ### Gibt es eine Vorlage für ein Wohnungsexposé? Ja. Unter „Vorlagen“ finden Sie ein ausgefülltes Muster für eine Altbauwohnung zum Verkauf, das Sie mit Ihren Daten überschreiben können. **Webexposé veröffentlichen:** Die Webveröffentlichung mit Anfrageformular ist in Pro und Business sowie im 14-tägigen Pro-Test enthalten. Ohne Abo können Sie jedes Webexposé für einmalig 2,99 € inkl. MwSt. um 90 Tage verlängern – inklusive Bearbeitung und Anfrageformular, ohne Abo. Die 90 Tage beginnen nach der laufenden Testphase oder einer bereits gekauften Verlängerung, sonst sofort. Ohne aktives Abo oder Verlängerung geht das Webexposé offline. Inhalte, vorhandene Anfragen und der Link bleiben erhalten; nach erneuter Freischaltung funktioniert derselbe Link wieder. Im Free-Plan bleiben ein Exposé insgesamt mit PDF-Export und die Webexposé-Vorschau kostenlos. [Alle Preise und Leistungen ansehen](/preise). ## Fazit Ein Wohnungsexposé sollte kompakt, vollständig und mobil gut lesbar sein. Mit ExposeErstellen.de erfassen Sie alle relevanten Daten strukturiert und erstellen daraus PDF-Exposé, Webexposé und KI-gestützte Beschreibung in wenigen Minuten.