Immer mehr Eigentümer entscheiden sich, ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Der Grund liegt auf der Hand: Die Maklerprovision beträgt in Deutschland je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises – bei einer 400.000-€-Immobilie sind das schnell über 20.000 €. Doch lohnt sich der Privatverkauf wirklich? Und worauf müssen Sie achten?

Vorteile des Privatverkaufs

Kostenersparnis: Seit der Provisionsteilung (Dez. 2020) tragen Käufer und Verkäufer die Provision meist hälftig. Ohne Makler sparen beide Seiten – das macht Ihr Angebot attraktiver.
Volle Kontrolle: Sie bestimmen selbst, wann und wie Besichtigungen stattfinden, wie das Exposé aussieht und welche Kaufinteressenten in Frage kommen.
Direkter Kontakt: Ohne Zwischenperson kommunizieren Käufer und Verkäufer direkt – das beschleunigt den Prozess und vermeidet Missverständnisse.

Nachteile und Risiken

Zeitaufwand: Inserate erstellen, Anfragen beantworten, Besichtigungen durchführen – das kostet Zeit und Nerven.
Fehlende Marktkenntnis: Ohne professionelle Bewertung setzen viele Eigentümer den Preis zu hoch oder zu niedrig an.
Rechtliche Fallstricke: Energieausweis-Pflicht, Widerrufsbelehrung bei Fernabsatzgeschäften, fehlerhafte Angaben im Exposé – Fehler können teuer werden.

Schritt-für-Schritt: So verkaufen Sie Ihre Immobilie privat

1. Immobilie bewerten lassen

Lassen Sie den Verkehrswert professionell ermitteln – durch einen Gutachter, eine Bank oder ein Online-Bewertungstool. Ein realistischer Angebotspreis ist der wichtigste Erfolgsfaktor beim Privatverkauf. Zu teuer eingestellt, bleibt die Immobilie monatelang stehen; zu günstig verschenken Sie Geld.

2. Unterlagen zusammenstellen

Käufer und Banken erwarten vollständige Unterlagen. Bereiten Sie folgende Dokumente vor:

Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben!)
Grundriss und Wohnflächenberechnung
Teilungserklärung und Hausgeldabrechnung (bei Eigentumswohnungen)
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Nachweise über Modernisierungen

3. Professionelles Exposé erstellen

Das Exposé ist Ihre Visitenkarte – und der erste Eindruck zählt. Investieren Sie in gute Fotos (am besten bei Tageslicht, aufgeräumt, mit Weitwinkel) und formulieren Sie einen ansprechenden Objekttext. Mit ExposeErstellen.de erstellen Sie in wenigen Minuten ein professionelles Exposé mit KI-generierten Texten, PDF-Export und teilbarem Weblink – auch im kostenlosen Free-Plan.

4. Immobilie inserieren

Veröffentlichen Sie Ihr Angebot auf den großen Portalen (ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen). Nutzen Sie zusätzlich Social Media und Ihr persönliches Netzwerk. Tipp: Teilen Sie das Webexposé von ExposeErstellen.de per Link – das wirkt professioneller als Handy-Fotos in einer WhatsApp-Nachricht.

5. Besichtigungen durchführen

Planen Sie Besichtigungen strukturiert: Einzeltermine sind persönlicher, Sammeltermine erzeugen Wettbewerbsdruck. Bereiten Sie eine Mappe mit allen Unterlagen vor. Seien Sie ehrlich über bekannte Mängel – Verschwiegene Mängel können nach dem Verkauf zu Rechtsstreitigkeiten führen.

6. Kaufpreisverhandlung

Legen Sie vorab Ihre Schmerzgrenze fest. Argumentieren Sie mit Fakten: Vergleichspreise in der Nachbarschaft, kürzlich durchgeführte Sanierungen, energetische Ausstattung. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen – aber seien Sie auch kompromissbereit.

7. Notarvertrag und Übergabe

Der Kaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar wird üblicherweise vom Käufer vorgeschlagen und bezahlt. Prüfen Sie den Vertragsentwurf sorgfältig und lassen Sie sich bei Unsicherheiten anwaltlich beraten. Nach der Kaufpreiszahlung erfolgt die Schlüsselübergabe – dokumentieren Sie den Zustand mit einem Übergabeprotokoll.

Was kostet der Privatverkauf?

Auch ohne Makler fallen Kosten an:

Energieausweis: 50–500 € (Verbrauchsausweis günstiger als Bedarfsausweis)
Inserate: 0–600 € je nach Portal und Laufzeit
Grundbuchauszug: ca. 10–20 €
Exposé-Erstellung: kostenlos mit ExposeErstellen.de (Free-Plan) oder ab 14,90 €/Monat im Pro-Plan für unbegrenzte Exposés
Fotograf (optional): 150–500 €

Im Vergleich zur Maklerprovision sparen Sie also erheblich – selbst wenn Sie in professionelle Fotos und Inserate investieren.

Wann lohnt sich doch ein Makler?

Ein Makler kann sinnvoll sein, wenn:

Sie wenig Zeit haben und den gesamten Prozess abgeben möchten
Die Immobilie in einem schwierigen Markt liegt (ländliche Region, Überangebot)
Es sich um ein komplexes Objekt handelt (Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Erbbaurecht)
Sie emotional zu nah am Objekt sind, um objektiv zu verhandeln

Fazit: Privatverkauf mit dem richtigen Werkzeug

Der Privatverkauf einer Immobilie ist kein Hexenwerk – aber er erfordert Vorbereitung, Marktkenntnis und ein professionelles Auftreten. Mit einem hochwertigen Exposé heben Sie sich von der Masse ab und signalisieren Käufern: Hier verkauft jemand, der weiß, was er tut.

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Immobilie verkaufen ohne Makler: Ablauf, Kosten & Tipps für den Privatverkauf