Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, muss rechnen können. Doch zwischen Bruttomietrendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow vor und nach Steuern und AfA verliert man schnell den Überblick. Genau deshalb haben wir bei ExposeErstellen.de eine automatische Renditeberechnung direkt in den Exposé-Generator integriert.

Warum Renditekennzahlen im Exposé?

Immer mehr Immobilien werden als Kapitalanlage verkauft – ob Eigentumswohnungen in Ballungsräumen oder Mehrfamilienhäuser in B-Lagen. Käufer, die als Investoren auftreten, treffen ihre Entscheidung anhand harter Zahlen. Ein Exposé, das neben schönen Fotos auch fundierte Renditekennzahlen liefert, hebt sich deutlich von der Konkurrenz ab und beschleunigt den Verkaufsprozess.

Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick

1. Bruttomietrendite

Die einfachste Kennzahl: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie gibt eine erste Orientierung, berücksichtigt aber weder Nebenkosten noch Finanzierung. Eine Bruttomietrendite ab 4–5 % gilt in vielen Märkten als solide.

2. Eigenkapitalrendite

Die Königskennzahl für Investoren: Sie zeigt, wie viel Rendite das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftet. Durch den Leverage-Effekt (Hebelwirkung der Fremdfinanzierung) kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Bruttomietrendite liegen. Unser Tool berechnet sie automatisch unter Berücksichtigung von Kaufnebenkosten, Finanzierungsquote, Zinsen und Tilgung.

3. Cashflow vor Steuern

Was bleibt monatlich übrig, nachdem Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil), Zins und Tilgung bezahlt sind? Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich selbst. Ein negativer Cashflow erfordert monatliche Zuschüsse – kann aber durch Steuervorteile und Wertsteigerung trotzdem lohnend sein.

4. Cashflow nach Steuern

Hier wird es spannend: Durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) können Vermieter einen Teil der Gebäudekosten steuerlich geltend machen. Bei Gebäuden ab 1925 sind das 2 % pro Jahr (Neubauten ab 2023: 3 %), bei älteren Gebäuden (vor 1925) sogar 2,5 %. Unser Rechner berücksichtigt die AfA automatisch anhand des Baujahrs und berechnet die Steuerlast basierend auf Ihrem persönlichen Steuersatz.

Welche Parameter fließen in die Berechnung ein?

Unser Renditerechner im Exposé-Generator berücksichtigt alle relevanten Faktoren:

Kaufpreis – Basis aller Berechnungen
Maklerprovision – je nach Vereinbarung (z. B. 3,57 % inkl. MwSt.)
Grunderwerbsteuer – wird automatisch anhand des Bundeslandes ermittelt (3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW)
Notarkosten (1,5 %) und Grundbuchkosten (0,5 %)
Jahreskaltmiete – tatsächliche oder angenommene Miete
Hausgeld – monatliche Gesamtkosten und umlegbarer Anteil
Finanzierungsquote – wie viel Prozent des Kaufpreises finanziert werden (Standard: 90 %)
Zinssatz und Tilgungsrate – aktuelle Konditionen Ihrer Bank
Persönlicher Steuersatz – für die Berechnung der Steuerlast
Gebäudeanteil – für die AfA-Berechnung (Standard: 80 %)

So funktioniert es in der Praxis

Im Exposé-Generator finden Sie die Renditeberechnung im Schritt „Preis und Konditionen". Sobald Sie Kaufpreis und Kaltmiete eingegeben haben, werden alle Kennzahlen automatisch berechnet und live aktualisiert. Sie können die Parameter wie Zinssatz, Tilgung und Steuersatz individuell anpassen.

Optional können Sie die Renditekennzahlen auch direkt im Exposé anzeigen – sowohl im PDF als auch im Webexposé. Das ist besonders nützlich, wenn Sie sich an Kapitalanleger richten.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in München

Angenommen, Sie verkaufen eine vermietete 60-m²-Wohnung:

Kaufpreis: 350.000 €
Kaltmiete: 1.200 €/Monat (14.400 €/Jahr)
Hausgeld: 250 €/Monat (davon 150 € umlegbar)
Maklerprovision: 3,57 %
Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 %
Finanzierung: 90 % bei 3,5 % Zins, 1,5 % Tilgung
Steuersatz: 42 %

Ergebnis:

Bruttomietrendite: ca. 4,1 %
Gesamtkaufkosten: ca. 381.000 €
Eigenkapital: ca. 66.000 €
Cashflow vor Steuern: ca. −2.400 €/Jahr
Cashflow nach Steuern: ca. −1.200 €/Jahr (dank AfA)
Eigenkapitalrendite: ca. 6,8 % (inkl. Tilgung als Vermögensaufbau)

Dieses Beispiel zeigt: Auch bei leicht negativem Cashflow kann die Eigenkapitalrendite attraktiv sein – weil die Tilgung als Vermögensaufbau wirkt und die AfA die Steuerlast senkt.

Grunderwerbsteuer automatisch nach Bundesland

Ein Highlight unseres Rechners: Die Grunderwerbsteuer wird automatisch anhand der Objektadresse ermittelt. Ob Bayern (3,5 %), Hamburg (5,5 %) oder Brandenburg (6,5 %) – Sie müssen nichts manuell nachschlagen. Das System erkennt das Bundesland aus der eingegebenen Adresse und wendet den korrekten Steuersatz an.

Für wen ist die Renditeberechnung gedacht?

Verkäufer von Kapitalanlagen: Überzeugen Sie Investoren mit transparenten Zahlen direkt im Exposé
Makler: Bieten Sie Ihren Kunden einen echten Mehrwert gegenüber der Konkurrenz
Investoren: Nutzen Sie den Rechner zur schnellen Erstbewertung von Objekten
Privatverkäufer: Verstehen Sie die Perspektive Ihrer Käufer und argumentieren Sie preislich fundiert

Fazit: Zahlen schaffen Vertrauen

Ein Exposé mit professioneller Renditeberechnung signalisiert Kompetenz und Transparenz. Es hilft Käufern, schneller eine Entscheidung zu treffen – und Ihnen, schneller zu verkaufen. Mit ExposeErstellen.de erstellen Sie nicht nur ein optisch ansprechendes Exposé, sondern liefern die harten Fakten gleich mit.

Renditeberechnung für Kapitalanlage-Immobilien: So kalkulieren Sie richtig