Mietexposé erstellen: Aufbau, Kosten und Vorlage

Ein Mietexposé fasst alles zusammen, was Mietinteressenten vor einer Anfrage wissen wollen: Was kostet die Wohnung im Monat wirklich? Ab wann ist sie frei? Passt sie zu meinem Alltag? Je klarer diese Fragen im Exposé beantwortet sind, desto weniger Anfragen kommen von Menschen, für die die Wohnung ohnehin nicht passt, und desto kürzer wird die Besichtigungsrunde.

Dieser Guide zeigt den Aufbau eines Exposés für eine Mietwohnung, welche Angaben Pflicht sind, wie Sie die Kosten nachvollziehbar darstellen, und enthält einen Beispieltext sowie eine Vorlage zum Übernehmen.

Mietexposé oder Mieterexposé?

Die Begriffe werden oft verwechselt. Ein Mietexposé erstellt der Vermieter oder die Hausverwaltung: Es beschreibt die Wohnung, die vermietet werden soll. Ein Mieterexposé (auch Bewerbungsmappe) erstellen dagegen Wohnungssuchende, um sich mit Selbstauskunft, Einkommensnachweis und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beim Vermieter vorzustellen. In diesem Artikel geht es um das Mietexposé, also um die Vermieterseite.

Aufbau eines Mietexposés

Bewährt hat sich diese Reihenfolge. Sie führt vom ersten Eindruck zu den Details und endet mit dem Kontakt:

Titelseite: aussagekräftiges Titelbild, Überschrift mit Zimmerzahl und Stadtteil, Kaltmiete und Warmmiete auf einen Blick
Objektdaten: Wohnfläche, Zimmer, Etage, Baujahr, Zustand, Bezugsfrei ab
Kosten: Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten, Warmmiete, Kaution, ggf. Stellplatz
Mietbedingungen: Haustiere, Möblierung, Mindestmietdauer, Staffel- oder Indexmiete, Wohnberechtigungsschein
Beschreibung: Raumaufteilung, Ausstattung, für wen die Wohnung passt
Fotos und Grundriss
Lage: Einkaufen, Nahverkehr, Schulen und Kitas, Grün in der Nähe
Energieausweis und Kontakt

Die Kosten: Kaltmiete, Nebenkosten, Warmmiete, Kaution

Die Kosten sind der Teil, den Interessenten zuerst suchen. Stellen Sie sie vollständig und in einer festen Reihenfolge dar:

Position	Was hineingehört
Kaltmiete	Nettokaltmiete pro Monat, ohne Nebenkosten
Nebenkosten	monatliche Vorauszahlung für Wasser, Müll, Grundsteuer, Hausreinigung, Versicherungen usw.
Heizkosten	eigene Vorauszahlung oder der Hinweis, dass sie in den Nebenkosten enthalten sind
Warmmiete	Summe aus Kaltmiete, Nebenkosten und Heizkosten: der Betrag, der jeden Monat tatsächlich überwiesen wird
Kaution	höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB), am besten als Betrag und in Monatsmieten
Stellplatz	separat, wenn er zusätzlich angemietet werden kann

Viele Mietinteressenten filtern nach der Warmmiete. Wer nur die Kaltmiete nennt, bekommt Anfragen von Menschen, denen die Wohnung am Ende zu teuer ist.

Mietpreisbremse beachten

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und nach umfassender Modernisierung. Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, regelt die jeweilige Landesverordnung. Der örtliche Mietspiegel ist der beste Anhaltspunkt für die Vergleichsmiete.

Maklerprovision bei Vermietung

Seit 2015 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. In der Regel ist das der Vermieter. Vermieten Sie selbst, schreiben Sie „provisionsfrei“ ins Exposé. Das ist für viele Suchende ein Argument.

Pflichtangaben aus dem Energieausweis

Wird eine Wohnung in einer Anzeige angeboten und liegt ein Energieausweis vor, verlangt das Gebäudeenergiegesetz (§ 87 GEG) diese Angaben:

Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
Endenergieverbrauch bzw. -bedarf in kWh/(m²·a)
wesentlicher Energieträger der Heizung
Baujahr des Gebäudes
Energieeffizienzklasse, sofern im Ausweis angegeben

Fehlen diese Angaben, droht ein Bußgeld. Außerdem müssen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Mehr dazu im Artikel Energieausweis im Exposé.

Mietbedingungen klar benennen

Diese Punkte sorgen sonst für unnötige Nachfragen oder Absagen nach der Besichtigung:

Haustiere: erlaubt, nicht erlaubt oder nach Absprache
Möblierung: unmöbliert, teilmöbliert (z. B. Einbauküche) oder möbliert
Mindestmietdauer, falls vereinbart
Staffel- oder Indexmiete, falls vorgesehen
Wohnberechtigungsschein bei gefördertem Wohnraum
Bezugsfrei ab mit konkretem Datum

Beispieltext für ein Mietexposé

Die Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Gründerzeithauses wurde 2026 renoviert: neue Wandfarbe, abgeschliffene Dielen und ein modernisiertes Duschbad mit Fenster. Drei gut schneidbare Zimmer gehen vom Flur ab, das größte mit Zugang zum Balkon auf der ruhigen Hofseite. Die Einbauküche ist im Mietpreis enthalten, zur Wohnung gehört ein Kellerabteil. Die Wohnung eignet sich für Paare oder kleine Familien und ist ab November bezugsfrei.

Der Text nennt Fakten, erklärt den Nutzen und sagt, für wen die Wohnung passt. Floskeln wie „Traumwohnung“ oder „einmalige Gelegenheit“ lassen Sie besser weg, sie machen Interessenten eher misstrauisch.

Vorlage: Exposé für eine Mietwohnung

So sieht der Kostenblock einer 3-Zimmer-Wohnung mit 78 m² aus, wie in unserer Vorlage Mietwohnung:

Angabe	Beispiel
Kaltmiete	780 € / Monat
Nebenkosten	170 € / Monat
Heizkosten	90 € / Monat
Warmmiete	1.040 € / Monat
Kaution	3 Kaltmieten (2.340 €)
Haustiere	nach Absprache
Bezugsfrei	ab 01.11.2026

Die Vorlage können Sie als Web-Exposé ansehen und dann mit Ihren eigenen Daten nachbauen. Im Exposé-Generator wählen Sie „Vermietung“ als Zweck. Dann fragt das Formular die Mietkosten und Mietbedingungen ab, rechnet die Warmmiete aus und zeigt die Kaution als Betrag und in Kaltmieten.

Fotos, Grundriss und Lage

Auch bei Mietwohnungen gilt: Ohne Fotos wird kaum angefragt. Fotografieren Sie jeden Raum bei Tageslicht, beginnen Sie mit dem hellsten Raum und zeigen Sie Bad, Küche und Balkon. Ein Grundriss beantwortet die Frage, ob die Möbel passen, schon vor der Besichtigung. Bei der Lage zählen für Mieter vor allem Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Kitas und Schulen. Die genaue Hausnummer müssen Sie in einer öffentlichen Anzeige nicht nennen. Stadtteil und Straße genügen meist, bis Sie wissen, wer ernsthaft interessiert ist.

Das Mietexposé teilen

Die meisten Mietwohnungen werden über Portale und Kleinanzeigen gefunden, die Fragen kommen dann per Nachricht. Statt jedes Mal ein PDF zu verschicken, können Sie einen Link auf ein Web-Exposé schicken: Es öffnet sich auf jedem Smartphone, zeigt alle Fotos und enthält ein Kontaktformular. Den Unterschied erklärt der Artikel Webexposé vs. PDF.

Checkliste Mietexposé

Überschrift mit Zimmerzahl, Größe und Stadtteil
Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten und Warmmiete
Kaution (höchstens drei Nettokaltmieten)
Bezugsfrei ab, Mindestmietdauer, Staffel- oder Indexmiete
Haustiere, Möblierung, ggf. Wohnberechtigungsschein
Pflichtangaben aus dem Energieausweis
Fotos aller Räume und ein Grundriss
Lagebeschreibung mit Nahverkehr und Einkauf
Kontaktweg

Häufige Fragen zum Mietexposé

Brauche ich als privater Vermieter ein Exposé?

Pflicht ist es nicht. Ein Exposé mit vollständigen Kosten und Bedingungen spart aber viele Rückfragen und Besichtigungen mit Interessenten, für die die Wohnung nicht passt.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens drei Nettokaltmieten, also ohne Nebenkosten (§ 551 BGB). Mieter dürfen die Kaution in drei Monatsraten zahlen.

Muss ich den Energieausweis im Mietexposé angeben?

Wenn ein Energieausweis vorliegt, gehören die Kennwerte nach § 87 GEG in jede Immobilienanzeige, also auch ins Mietexposé.

Gibt es eine kostenlose Vorlage für ein Mietexposé?

Ja. Die Vorlage Mietwohnung auf ExposeErstellen.de zeigt ein vollständiges Mietexposé als Beispiel. Im kostenlosen Plan erstellen Sie ein Exposé mit PDF-Export, Web-Exposé und KI-Objektbeschreibung.

Fazit

Ein gutes Mietexposé nennt die Warmmiete, die Kaution und die Mietbedingungen so deutlich, dass sich nur noch passende Interessenten melden. Mit ExposeErstellen.de erfassen Sie diese Angaben Schritt für Schritt und erhalten PDF und Web-Exposé zum Teilen. Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, findet die Unterschiede im Artikel Wohnung-Exposé erstellen.