Gewerbeimmobilien-Exposé: Aufbau, WAULT und Pflichtangaben
Käufer und Mieter von Gewerbeflächen rechnen. Sie wollen wissen, welche Fläche sie wofür nutzen können, was sie laufend kostet und wie lange die Mieteinnahmen gesichert sind. Ein gutes Exposé liefert diese Zahlen auf den ersten Seiten und lässt die Prosa kurz.
Aufbau in acht Blöcken
1. Titelseite mit Außenansicht, Ort, Nutzungsart, Gesamtfläche und Preis oder Miete. 2. Eckdaten-Tabelle: Grundstücks- und Mietfläche, Baujahr, Stellplätze, Energiekennwerte. 3. Objektbeschreibung mit Zustand und technischer Ausstattung. 4. Flächenaufteilung mit Grundriss. 5. Lage und Verkehrsanbindung. 6. Mietverträge und Mieteinnahmen. 7. Kennzahlen: Kaufpreisfaktor, Nettomietrendite, WAULT. 8. Konditionen und Ansprechpartner.
Flächen: Büro, Lager, Verkauf getrennt ausweisen
Nennen Sie Büro-, Lager-, Produktions- und Verkaufsfläche einzeln und geben Sie an, nach welcher Richtlinie gemessen wurde, etwa nach der gif-Mietflächendefinition. Wer eine Gesamtfläche nennt, ohne die Messweise zu erklären, bekommt später Streit um die Quadratmeter. Bei Hallen gehören Deckenhöhe unter dem Binder, Bodentragkraft, Torgrößen und Andienung (Rampe oder ebenerdig) dazu, bei Büros Raster, Teilbarkeit und Klimatisierung.
Mietverträge und WAULT
Bei vermieteten Objekten zeigen Sie pro Mieter Fläche, Jahresnettokaltmiete, Laufzeit und Restlaufzeit, Optionen, Indexierung und Kaution. Die WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) fasst das in einer Zahl zusammen: die mit der Miete gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit. Beispiel: Mieter A zahlt 60.000 € im Jahr bei 8 Jahren Restlaufzeit, Mieter B 40.000 € bei 2 Jahren. WAULT = (60.000 × 8 + 40.000 × 2) ÷ 100.000 = 5,6 Jahre. Geben Sie an, ob zum nächsten Kündigungstermin oder zum Vertragsende gerechnet wurde, denn das verändert die Zahl.
Kennzahlen: Faktor und Nettomietrendite
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Bei 1.500.000 € Kaufpreis und 100.000 € Jahresnettokaltmiete liegt er bei 15, die Nettomietrendite vor Erwerbsnebenkosten bei 6,7 Prozent. Käufer rechnen ohnehin nach, und wer die Herleitung offenlegt, wirkt belastbarer. Ergänzen Sie, welche Nebenkosten der Eigentümer trägt, weil nicht umlagefähige Kosten die Rendite direkt senken.
Pflichtangaben und Besonderheiten
Auch für Nichtwohngebäude gilt: Wer mit einer Immobilienanzeige wirbt, muss die Pflichtangaben aus dem Energieausweis nach § 87 GEG machen, also Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse, soweit sie bei dieser Gebäudeart vorgesehen sind. Die Wohnungs-Regel zur Provisionsteilung (§ 656c BGB) gilt bei Gewerbeobjekten nicht, die Provision ist frei verhandelbar. Weisen Sie außerdem aus, ob Mieten netto oder brutto genannt werden und ob für die Vermietung zur Umsatzsteuer optiert wurde, und klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Fotos und Pläne
Zeigen Sie das Gebäude von außen mit Zufahrt und Stellplätzen, danach jede Nutzungsfläche in einem Bild, das die Raumhöhe erkennen lässt. Grundrisse mit eingetragenen Flächen und ein Lageplan mit Anfahrtswegen sind für gewerbliche Interessenten wichtiger als Stimmungsbilder.