Grundstücks-Exposé: Aufbau, Baurecht und Pflichtangaben
Beim Grundstück gibt es kein Wohngefühl zu verkaufen, sondern eine Frage: Was darf ich hier bauen, und was kostet es bis zum Baubeginn? Ein gutes Exposé beantwortet das auf zwei bis drei Seiten, noch bevor jemand anruft.
Aufbau in sieben Blöcken
1. Titelseite mit Luftbild oder bestem Foto, Ort, Grundstücksgröße, Preis und Preis pro m². 2. Kurzbeschreibung: Baugrundstück, Bestandsgrundstück oder Gewerbefläche, Zuschnitt, Lage im Ort. 3. Eckdaten-Tabelle mit Flurstück, Größe, Nutzungsart und Erschließung. 4. Baurecht: Bebauungsplan oder § 34 BauGB, GRZ, GFZ, Geschosszahl. 5. Erschließung und Kosten. 6. Lage mit Infrastruktur und Umgebungsbebauung. 7. Preis, Provision und Ansprechpartner.
Baurecht: Bebauungsplan oder § 34 BauGB
Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, nennen Sie dessen Bezeichnung, die Baugebietsart (zum Beispiel WA oder MI), die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die zulässige Zahl der Vollgeschosse. Ohne Bebauungsplan richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB, also nach der Umgebung. Schreiben Sie das offen hin, und geben Sie nur Auskünfte weiter, die Sie vom Bauamt oder aus dem Plan selbst haben. Ob eine konkrete Planung genehmigt wird, kann ein Exposé nicht zusichern.
Erschließung: erschlossen ist nicht gleich erschlossen
Führen Sie Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Glasfaser einzeln auf und sagen Sie jeweils, ob der Anschluss am Grundstück liegt, in der Straße liegt oder fehlt. Wichtig ist auch, ob Erschließungsbeiträge bereits abgerechnet sind. Fehlende Anschlüsse sind für Käufer ein Kostenblock von mehreren tausend Euro, und wer sie ehrlich benennt, verhindert Preisverhandlungen nach dem ersten Besichtigungstermin.
Altlasten, Baulasten und Grundbuch
Fragen Sie vor der Vermarktung nach Eintragungen im Altlastenverzeichnis, nach Baulasten (in einigen Bundesländern im Baulastenverzeichnis) und nach Rechten in Abteilung II des Grundbuchs, etwa Wege- oder Leitungsrechten. Geben Sie im Exposé an, was Ihnen bekannt ist, und kennzeichnen Sie, was Sie nicht geprüft haben. Das schützt Sie vor dem Vorwurf, etwas verschwiegen zu haben.
Preis: Bodenrichtwert als Orientierung, nicht als Preis
Der Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse ist ein Durchschnittswert für eine Zone, nicht der Wert Ihres Grundstücks. Nutzen Sie ihn als Vergleichsgröße und nennen Sie Ihren Preis pro m² daneben. Weicht er nach oben ab, begründen Sie das mit Zuschnitt, Lage oder Erschließung. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen für Käufer on top und lassen sich mit dem Rechner berechnen.
Fotos und Pläne
Ein Luftbild mit eingezeichneter Grenze, der Lageplan mit Flurstücknummer und der Auszug aus dem Bebauungsplan sind die wichtigsten Anlagen. Ergänzen Sie Fotos von allen vier Seiten des Grundstücks und von der Zufahrt. Im Winter aufgenommene Bilder verfälschen oft den Eindruck, im Sommer sieht man Bewuchs, Gefälle und Nachbarbebauung besser.