Mehrfamilienhaus-Exposé: Aufbau, Kennzahlen und Beispiel
Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, rechnet zuerst und schaut sich erst danach die Fotos an. Ein gutes Exposé beantwortet deshalb auf den ersten Seiten die Fragen: Was bringt das Haus ein, was kostet es im Unterhalt und was muss in den nächsten Jahren investiert werden?
Aufbau in sieben Blöcken
1. Eckdaten auf der Titelseite: Lage, Baujahr, Anzahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten, Gesamtfläche, Grundstücksgröße, Kaufpreis und Kaufpreisfaktor. 2. Beschreibung des Hauses und der Lage. 3. Mieteinnahmen: Ist-Miete und Soll-Miete pro Jahr, Leerstandsquote. 4. Renditekennzahlen. 5. Zustand, Sanierungshistorie und geplanter Instandhaltungsbedarf. 6. Energieausweis für das Gebäude. 7. Fotos, Grundrisse und Lageplan.
Die Kennzahlen, die Investoren erwarten
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis. Nettomietrendite = Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, bezogen auf die Gesamtkaufkosten (Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Provision).
Beispielrechnung: Kaufpreis 1.200.000 €, Jahresnettokaltmiete 60.000 €. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 20, die Bruttomietrendite bei 5,0 %. Bei 8.000 € nicht umlagefähigen Kosten im Jahr und angenommenen 10 % Kaufnebenkosten (Gesamtkaufkosten 1.320.000 €) ergibt sich eine Nettomietrendite von rund 3,9 %. Die Nebenkosten hängen vom Bundesland ab, die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 %.
Ist-Miete, Soll-Miete und Leerstand
Die Ist-Miete ist das, was heute tatsächlich eingeht. Die Soll-Miete ist der Betrag, der bei Vollvermietung zu marktüblichen Konditionen möglich wäre. Die Differenz zeigt Käufern das Potenzial, aber auch das Risiko. Weisen Sie beide Zahlen getrennt aus und nennen Sie die Leerstandsquote. Wer Leerstand verschweigt, verliert spätestens bei der Prüfung der Unterlagen das Vertrauen.
Mieterdaten: Kennzahlen ins Exposé, Details in den Datenraum
Im öffentlichen Exposé stehen Summen und Kennzahlen, keine Namen. Mieterliste, Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen gehören nach einer Vertraulichkeitserklärung in einen Datenraum oder werden Interessenten mit ernsthafter Absicht auf Anfrage zur Verfügung gestellt. So bleibt das Exposé datenschutzkonform und trotzdem aussagekräftig.
Pflichtangaben und Unterlagen
Bei Immobilien, die zum Verkauf angeboten werden, gilt die Pflicht zu Angaben aus dem Energieausweis (§ 87 GEG) in der Anzeige. Bei einem Mehrfamilienhaus ist das der Energieausweis für das gesamte Gebäude. Außerdem erwarten Käufer Grundbuchauszug, Flurkarte, Teilungserklärung (falls das Haus aufgeteilt ist), Nachweise zu Modernisierungen und die Abrechnungen der letzten Jahre.